Si tu prépares un achat immobilier, tu réfléchis probablement à plusieurs choses en même temps : combien tu peux emprunter, combien de temps pour constituer un apport, si c’est vraiment mieux que la location, et comment caser ce projet dans ton budget actuel.
Je suis bien placé pour en parler, parce qu’on est en plein dedans : banque contactée, budget max connu, phase de recherche en cours. Voici comment on aborde tout ça.
Comment gérer son budget avant un achat immobilier ?
Pour nous, ça tient en trois choses. Mettre l’apport sur une épargne dédiée, séparée des comptes courants. Accepter un compte Plaisir un peu plus serré pendant la préparation, sans le mettre à zéro. Et surtout, ne prendre aucun nouvel engagement (crédit conso, voiture à crédit) qui réduirait la capacité d’emprunt.
Mon revirement sur l’achat immobilier
Soyons honnêtes : pendant longtemps, j’étais réticent à acheter une résidence principale. On habite une grande ville, les prix sont élevés, et j’écoutais les « gourous » de la finance perso. Leur discours, c’est qu’il vaut mieux louer en ville, que c’est moins cher, et qu’on peut investir la différence en bourse ou ailleurs.
Sur le papier, le raisonnement tient. Si tu compares un loyer au coût d’un crédit avec les taxes et l’entretien sur 25 ans, la location peut sortir gagnante, surtout en grande ville où les prix sont déconnectés des loyers.
Ce qui m’a fait basculer
D’abord, les charges augmentent quoi qu’il arrive. Énergie, ordures ménagères, entretien des parties communes : ces postes montent avec l’inflation, que tu sois locataire ou propriétaire.
Ensuite, les loyers sont révisés tous les ans. L’IRL (Indice de Référence des Loyers) sert à réviser les loyers en cours de bail, et ces dernières années il a presque toujours évolué à la hausse. Sur 5 à 10 ans, ça finit par compter.
Et si tu veux déménager, tu dois souvent t’éloigner. Quand ton loyer monte trop, soit tu acceptes, soit tu pars. Déménager dans la même ville à un prix raisonnable, c’est souvent quitter les quartiers que tu aimes, devenus trop chers entre-temps.
Mais le vrai déclic, c’est la retraite. Si tu mets ça à l’échelle d’une vie, payer un loyer en grande ville avec un revenu réduit devient compliqué. Soit tu fais avec et tu rognes sur tout le reste, soit tu vis en banlieue ou à la campagne. Personnellement, on n’a pas envie de ça. On veut profiter de la ville à la retraite, et pour ça, ne pas avoir de loyer à payer, c’est un vrai confort.
C’est cette prise de conscience qui m’a fait changer d’avis. Le calcul « rentable » sur 10 ans ne dit rien de la vie sur 30 ou 40 ans, et c’est bien sur 30-40 ans que je pense qu’il faut raisonner pour un projet immobilier.
Ce que je referais avec le recul
Avec le recul, je me dis qu’on aurait dû acheter plus jeune. Même en perdant un peu d’argent sur un premier bien revendu, ça aurait contribué à notre future retraite, et on aurait aujourd’hui un crédit bien entamé.
Le « timing parfait » pour acheter, c’est rarement maintenant (c’est toujours dans six mois, bizarrement). Mais attendre indéfiniment, c’est passer à côté de la mécanique principale : plus tu commences tôt, plus le crédit s’amortit avant ta retraite.
Ce n’est pas un conseil de gourou, juste de la logique. Un crédit sur 25 ans démarré à 30 ans est fini à 55, démarré à 40 il est fini à 65, et démarré à 50 il déborde sur la retraite, ce qu’il vaut mieux éviter.
Notre approche aujourd’hui
On a pris rendez-vous avec notre conseillère bancaire pour faire le point sur ce qu’on peut emprunter. Pas pour signer quoi que ce soit, juste pour avoir une vision claire de notre capacité d’emprunt, en fonction de nos revenus, de notre apport et de nos charges actuelles.
C’est là que je suis content d’avoir gardé une banque physique. Notre conseillère nous connaît et comprend notre situation, ce qui donne plus de marge de manœuvre qu’un dossier anonyme. J’en parle dans l’article sur l’intérêt d’aller voir son banquier.
Côté apport, on a « juste » les frais de notaire, c’est-à-dire environ 7 à 8% du prix pour un logement ancien (plutôt 2 à 3% dans le neuf). C’est le minimum qu’une banque demande généralement, pour s’assurer que tu prends une partie du risque sur tes fonds propres.
Un point à connaître si tu achètes en ce moment : depuis avril 2025, les départements peuvent relever leurs droits de mutation d’un demi-point, jusqu’à 5% du prix de vente, et beaucoup l’ont fait. Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale ne sont pas concernés par cette hausse.
C’est moins confortable que d’avoir 10-20% d’apport (ce qui permet de mieux négocier les conditions), mais c’est suffisant pour avancer. La banque nous suit avec, donc on peut y aller.
Enfin, on a identifié notre budget max. Du coup, on sait dans quelle gamme de prix chercher, ce qui évite de tomber amoureux d’un bien hors de portée.
Ce budget n’est pas décidé au doigt mouillé par la banque. Le Haut Conseil de stabilité financière recommande que les mensualités, assurance emprunteur comprise, ne dépassent pas 35% des revenus, et que le crédit ne dépasse pas 25 ans. Les banques peuvent déroger à ces critères sur une petite partie de leurs dossiers, mais c’est le cadre général.
Ce que ça change côté budget actuel
Le compte Plaisir peut se réduire, pas dramatiquement, mais un peu. On accepte une marge de plaisir plus serrée pendant la phase de préparation, en sachant que c’est temporaire.
On évite aussi les nouveaux engagements financiers. Ce n’est pas le moment de prendre un crédit conso ou de changer de voiture à crédit, parce que ça réduirait notre capacité d’emprunt. Tout ce qui se voit sur le relevé bancaire compte pour la banque qui évalue le dossier.
Et on clarifie notre épargne de précaution. Avant d’acheter, on veut un vrai coussin (j’en parle dans l’épargne de précaution comme priorité), parce que les premiers mois après l’achat peuvent réserver des surprises : frais de notaire imprévus, travaux, équipement à compléter.
Comment intégrer le projet dans la méthode des 3 comptes
Avec la méthode des 3 comptes, l’apport, c’est une épargne dédiée, à part des comptes courants. Un livret, une assurance vie, peu importe le support, du moment que c’est séparé, pour ne pas être tenté de piocher.
L’effort mensuel vers ce livret structure la préparation. À 500€ par mois, tu as 12 000€ en 2 ans et 18 000€ en 3 ans, donc tu sais à quel horizon tu seras prêt.
Le compte Plaisir, lui, se serre un peu, mais jamais à zéro (le système doit tenir).
Les pièges à éviter
Le premier, à mon avis, c’est de surévaluer sa capacité d’emprunt. Ce n’est pas parce que la banque accorde un montant qu’il faut aller au maximum. Je garderais de la marge pour les imprévus : un enfant, une perte de salaire, un changement de situation.
Il y a aussi les frais annexes. Frais de notaire, frais d’agence si tu passes par une agence (ils sont libres et varient beaucoup, vérifie s’ils sont déjà inclus dans le prix affiché), travaux éventuels, équipement, déménagement : tout ça s’ajoute au prix d’achat.
Autre piège, calculer juste sur la mensualité. En propriétaire, tu paies aussi la taxe foncière, une assurance habitation qui couvre le bâti, les charges de copropriété si c’est un appartement, et l’entretien. Du coup, le coût mensuel réel est plus élevé que la seule mensualité du crédit.
Et enfin, acheter sous pression. Le marché immobilier crée souvent un sentiment d’urgence (« dépêche-toi, les prix vont monter »). Moi, je ne signerais rien sous pression. Un mauvais bien à 250 000€ te coûte plus cher qu’un bon bien à 280 000€ si tu dois vivre dedans.
Le piège du « gourou de la finance »
Beaucoup de contenus te disent « louer c’est mieux qu’acheter, investis la différence ». Sur le papier, dans certains cas, c’est vrai. Mais ces calculs supposent que tu investis vraiment la différence tous les mois, et que tu restes locataire toute ta vie. Ils supposent aussi que tu acceptes de t’éloigner quand le loyer monte, et que payer un loyer à la retraite ne te pose pas de problème.
Ce que j’en retire
Préparer un achat immobilier, c’est moins une question de timing parfait que de se mettre vraiment en marche. Tu n’auras jamais 100% de visibilité, et à un moment, il faut se lancer.
Pour nous, le déclic a été de réaliser qu’attendre plus longtemps ne nous apportait rien. Je préfère commencer avec un apport modeste et une banque qui nous suit, plutôt que de chercher l’apport idéal en restant locataires pendant 5 ans de plus.
Si toi aussi tu hésites, fais déjà le rendez-vous bancaire. Juste pour clarifier ta capacité d’emprunt. Ça ne t’engage à rien, et ça transforme un projet flou en projet chiffré, ce qui change beaucoup de choses dans ta tête.
Sources
- Achat d’un bien immobilier : quels frais de notaire devez-vous payer ?, economie.gouv.fr
- Frais de notaire : les droits de mutation augmentent dans certains départements, Service Public
- Mesure relative à l’octroi de crédits immobiliers, Haut Conseil de stabilité financière