Couple et partage

Acheter un logement à deux sans être mariés : ce qu'il faut régler avant de signer

Quand deux personnes non mariées achètent un logement ensemble, elles l’achètent en indivision : chacune possède une part du bien, en principe à hauteur de ce qu’elle a financé. Cette part doit être écrite dans l’acte de vente, et c’est le point le plus important à régler avant de signer. Sans elle, les notaires rappellent que les parts sont présumées égales, même si l’un a mis tout l’apport.

Voici ce que ça implique pour ton budget, et les trois questions à poser au notaire.

Ce que veut dire acheter en indivision

L’indivision, c’est le régime par défaut quand plusieurs personnes achètent ensemble un même bien sans société ni contrat de mariage. Le logement appartient aux deux, mais pas forcément à moitié : l’acte peut indiquer par exemple 60% pour l’un et 40% pour l’autre.

Ça vaut pour les concubins, et aussi pour les couples pacsés. Depuis 2007, un Pacs place par défaut les partenaires sous le régime de la séparation des biens, sauf choix contraire dans la convention. Un bien acheté ensemble est donc en indivision, selon les parts indiquées dans l’acte, exactement comme pour un couple en union libre. Ce que le Pacs change ou non à ton budget est détaillé à part.

Première question : qui a financé quoi

La quote-part se calcule à partir de ce que chacun apporte au moment de l’achat : l’apport personnel, mais aussi la part du crédit que chacun s’engage à rembourser.

Un exemple : Clara et Mehdi achètent un appartement à 250 000€, frais de notaire compris. Clara apporte 30 000€ d’une épargne perso, Mehdi 10 000€. Le crédit de 210 000€ est remboursé à parts égales. Clara finance 30 000 + 105 000 = 135 000€, soit 54%, et Mehdi 10 000 + 105 000 = 115 000€, soit 46%.

Si l’acte ne mentionne rien, la présomption de parts égales joue. En cas de revente ou de séparation, Clara devrait alors prouver qu’elle a financé davantage, ce qui n’est pas toujours simple des années après.

C’est aussi là que la façon dont le couple partage ses dépenses prend toute son importance. Si vous remboursez le crédit au prorata de vos revenus plutôt qu’à parts égales, les quotes-parts de l’acte doivent le refléter.

Deuxième question : que se passe-t-il si on se sépare

C’est la question qu’on n’a pas envie de poser au moment d’acheter, et c’est justement pour ça qu’il faut la régler à ce moment-là.

Chacun peut demander la vente. L’article 815 du Code civil dit que nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision. Si l’un des deux veut sortir, il peut provoquer le partage, et si vous ne trouvez pas d’accord, le juge peut ordonner la vente. L’autre peut aussi racheter la part de celui qui part, à condition d’en avoir les moyens.

Le crédit ne s’arrête pas avec le couple. Quand vous signez tous les deux, vous êtes co-emprunteurs, et la banque peut réclamer à chacun le paiement de toutes les mensualités. Une séparation ne met fin ni au prêt ni à cet engagement. Pour en sortir, il faut soit que la banque accepte de désolidariser l’un des deux, soit rembourser le prêt par anticipation (en général grâce à la vente ou au rachat de la part).

Celui qui a payé plus peut le faire valoir. Si l’un des deux a remboursé davantage que sa part pendant des années, par exemple pendant une période où l’autre n’avait plus de revenus, il peut faire valoir une créance au moment du partage. Garder une trace claire des remboursements de chacun évite beaucoup de discussions.

La convention d’indivision. Les notaires conseillent de la signer en même temps que l’acte. Elle fixe les règles de gestion du bien, la répartition des charges, et ce qui se passe si l’un veut partir. Elle coûte des frais supplémentaires, mais elle transforme une future dispute en procédure écrite.

Troisième question : que se passe-t-il en cas de décès

C’est là que la différence entre union libre, Pacs et mariage est la plus brutale.

En union libre, le concubin survivant n’hérite pas. La part du défunt revient à ses héritiers (ses enfants, ou à défaut ses parents, ses frères et sœurs), qui deviennent co-indivisaires du logement avec le survivant. Pour transmettre sa part, il faut un testament, et le concubin qui reçoit paie alors 60% de droits de succession après un abattement de seulement 1 594€.

Avec un Pacs, le partenaire n’est pas héritier non plus sans testament. Mais ce qu’il reçoit par testament est exonéré de droits de succession, et il peut rester dans le logement commun au moins un an après le décès.

Pour un couple non marié qui achète, le testament se règle donc chez le notaire, dans la foulée de l’achat, et pas dans dix ans.

La tontine est une alternative qu’on peut ajouter à l’acte : le survivant est considéré comme propriétaire de tout le bien depuis le départ. Si le logement est la résidence principale des deux et vaut moins de 76 000€ au décès, il n’y a pas de droits de succession à payer, mais au-delà, un concubin paie les mêmes 60%. Elle a aussi un inconvénient de taille : il faut l’accord des deux pour vendre, et on ne peut pas en sortir seul. C’est un choix à faire avec le notaire, pas une clause à cocher par défaut.

La SCI (société civile immobilière) est une autre option : les deux détiennent des parts de la société, qui possède le logement, et les statuts fixent les règles. C’est plus souple à certains égards, mais plus coûteux et plus lourd à gérer que l’indivision.

L’assurance emprunteur

Dernière question à trancher, souvent survolée au moment de signer : la quotité d’assurance, c’est-à-dire la part du crédit couverte par l’assurance de chacun.

Avec une quotité de 50% chacun, si l’un décède, l’assurance rembourse la moitié du capital restant, et le survivant doit continuer à payer l’autre moitié seul. Avec 100% sur chaque tête, l’assurance rembourse tout, mais elle coûte plus cher.

Pour un couple non marié, où le survivant n’hérite pas forcément de la part de l’autre, le choix de la quotité mérite une vraie réflexion. Le plus logique est souvent de la caler sur la capacité de chacun à assumer seul les mensualités.

Et pour le budget au quotidien

Une fois propriétaires, rien ne change dans l’organisation : les mensualités du crédit, l’assurance, la taxe foncière et les charges de copropriété sont des dépenses fixes. Si vous avez un compte commun, elles partent de là, alimentées par un virement automatique de chacun, dans les proportions qui correspondent à vos quotes-parts.

Et si l’achat est encore un projet, la préparation du budget avant d’acheter mérite qu’on s’y penche, tout comme la question du bon moment pour acheter. Pour le reste de ce que l’union libre implique au quotidien, voici ce qui te protège, et ce qui ne te protège pas.

Les informations ci-dessus sont générales : pour un achat, seul le notaire peut adapter les options à votre situation, et c’est précisément son rôle de vous poser ces questions.

Sources