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Renégocier son crédit immobilier : ce qui vaut le coup et ce qui n'en vaut pas

Autant le dire tout de suite : je n’ai jamais renégocié de crédit immobilier. On est en train d’en préparer un, on n’en a pas encore, et je ne vais pas te raconter une expérience que je n’ai pas eue.

Par contre, je peux appliquer à ce sujet le filtre que j’applique à tous les leviers d’économie. Et il donne un résultat assez net. Sur les deux leviers disponibles, un seul est vraiment intéressant pour la plupart des gens, et c’est celui dont on parle le moins.

Est-ce que renégocier son crédit immobilier vaut le coup ?

Pour le taux, seulement si l’écart avec les taux actuels est franc (on cite souvent environ un point). Il faut aussi que tu sois dans le premier tiers du crédit, avec un capital restant suffisant. Pour l’assurance emprunteur, presque toujours : depuis la loi Lemoine, tu peux en changer à tout moment et sans frais.

Les deux leviers, et pourquoi ils ne se valent pas

Quand tu as un crédit en cours, il y a deux choses que tu peux essayer de faire baisser.

Le premier, c’est le taux du crédit lui-même, en renégociant avec ta banque ou en faisant racheter ton prêt ailleurs. C’est celui dont on parle tout le temps.

Le second, c’est l’assurance qui accompagne le crédit (celle qui te couvre en cas de décès ou d’invalidité). On en parle beaucoup moins, et pourtant c’est de très loin le plus accessible.

En fait, la différence tient à une chose : le premier dépend de la conjoncture, le second dépend uniquement de toi.

Renégocier le taux, les conditions à réunir

Ça ne vaut la peine que si trois conditions sont réunies en même temps, et honnêtement, c’est rarement le cas.

Il faut d’abord un écart significatif entre ton taux actuel et ce qui se pratique. On cite souvent le repère d’environ un point d’écart. En dessous, l’opération a du mal à rembourser ses frais, mais seul le calcul sur ton propre prêt tranche.

Il faut ensuite être dans le premier tiers du crédit, et c’est le point que les gens comprennent le moins. Sur un prêt classique, tu rembourses beaucoup d’intérêts au début et beaucoup de capital à la fin. Renégocier à trois ans d’un crédit de vingt-cinq ans, c’est puissant. À huit ans de la fin, il n’y a presque plus d’intérêts à gratter, donc presque rien à gagner.

Et il faut un capital restant suffisant, parce que sur de petits montants, les frais fixes de l’opération mangent le bénéfice.

Des frais, il y en a dans tous les cas. Il y a les indemnités de remboursement anticipé si tu passes par une autre banque. Pour un prêt immobilier à taux fixe, elles sont plafonnées à six mois d’intérêts sur le capital remboursé (sans dépasser 3% du capital restant dû). Il y a aussi les frais de dossier et la garantie à reprendre. Du coup, le calcul se fait en comparant le total de ces frais au total des intérêts économisés jusqu’à la fin du prêt. Je ne regarderais surtout pas l’économie mensuelle, qui donne toujours l’impression que c’est génial.

L’assurance emprunteur, le levier qu’on oublie

Là, les règles ont changé, avec la loi Lemoine, entrée en vigueur le 1er septembre 2022. Depuis, tu peux changer d’assurance emprunteur à tout moment et sans frais, sans attendre de date anniversaire. Et ça vaut aussi pour un prêt en cours.

L’assurance représente une part loin d’être négligeable du coût total d’un crédit. Et le contrat que ta banque te vend au moment de la signature est presque toujours plus cher qu’un contrat équivalent souscrit ailleurs. Pour quelqu’un de jeune et en bonne santé, l’écart peut être important sur la durée.

Ce qui me plaît surtout, c’est que c’est une décision unique. Tu la prends une fois, tu remplis un dossier, et l’économie court ensuite pendant vingt ans sans que tu aies à y repenser. C’est exactement le critère que j’utilise pour trier les leviers d’économie. Ce qui demande une vigilance permanente ne tient pas chez moi, ce qui se règle une fois pour toutes tient toujours.

C’est le même raisonnement qui m’a fait prendre un forfait mobile sans engagement à 10€ plutôt qu’un forfait à 50€ avec téléphone inclus (une décision, un gain qui court).

Ce que ça fait à ton budget, et l’erreur qui suit

Si tu réussis une de ces opérations, tu as le choix entre deux choses : baisser ta mensualité, ou raccourcir la durée du prêt.

Baisser la mensualité, c’est du confort immédiat. Raccourcir la durée est beaucoup plus rentable, et c’est aussi ce qui compte le plus si tu regardes à long terme. Un crédit qui se termine plus tôt, c’est ce qui te permet d’arriver à la retraite sans logement à payer. Et c’est exactement la raison qui nous a décidés à acheter.

Et si tu choisis la baisse de mensualité, je déciderais tout de suite quoi faire de l’argent libéré. Sinon il sera absorbé en trois mois sans que tu saches où, comme n’importe quelle augmentation de revenu qui ne rencontre pas de décision. Le plus propre, à mon avis, c’est d’envoyer la différence sur un virement d’épargne automatique dès le premier mois.

Le vrai coût de l’opération

Il y a une chose que les comparateurs ne te disent pas : un rachat de crédit, c’est un dossier complet. Bulletins de salaire, avis d’imposition, relevés de comptes, justificatifs, avec plusieurs semaines de va-et-vient, parfois des mois.

Ça ne veut pas dire qu’il ne faut pas le faire, mais je ne m’y lancerais pas sans avoir estimé le gain d’abord. Deux mois de démarches pour économiser 800€ sur quinze ans, ce n’est pas un bon échange (sauf si tu adores remplir des dossiers, ce qui n’est pas mon cas).

Ma règle serait donc celle-ci : faire le calcul de l’assurance en priorité, parce que c’est peu d’effort pour un gain qui court longtemps. Et ne toucher au taux que si l’écart est franc et que tu es encore au début du crédit.

Un mot sur ta banque

Dernier point, et c’est le seul sur lequel j’ai une expérience directe.

Si tu as une relation installée avec un conseiller, commence par lui. Une banque préfère souvent renégocier plutôt que perdre un client, et une demande faite par quelqu’un qu’on connaît depuis des années n’est pas traitée comme un dossier anonyme. C’est ce qui nous a valu un découvert exceptionnel dans une période très difficile, et c’est une valeur que je ne sous-estime plus.

Cette ancienneté ne se transfère pas, donc je la mettrais dans la balance avant de partir ailleurs pour un gain marginal.

Sources