Si tu prépares un achat immobilier (résidence principale ou autre), tu es probablement en train de réfléchir à beaucoup de choses en même temps. Combien tu peux emprunter, combien de temps faut-il pour constituer un apport, est-ce que c’est vraiment la bonne décision face à la location, comment intégrer ce projet dans ton budget actuel.
Je suis bien placé pour en parler, parce que nous sommes en plein dedans en ce moment. On a contacté notre banque, on connaît notre budget max, et on est dans la phase de recherche. Voici comment on aborde tout ça, et ce que je dirais à un couple qui hésite à se lancer.
Mon revirement sur l’achat immobilier
Soyons honnête : pendant longtemps, j’étais réticent à acheter une résidence principale. On habite une grande ville, les prix sont élevés, et j’écoutais les “gourous” de la finance perso qui disent qu’il vaut mieux louer en ville, c’est moins cher, et investir la différence en bourse ou ailleurs.
Sur le papier, le raisonnement tient. Mathématiquement, si tu compares le coût mensuel d’un loyer à celui d’un crédit + taxes + entretien sur 25 ans, la location peut sortir gagnante dans certains scénarios (surtout en grande ville où les prix sont déconnectés des loyers).
Sauf qu’à l’usage, j’ai réalisé quelques trucs qui m’ont fait changer d’avis.
Ce qui m’a fait basculer
Les charges augmentent quoi qu’il arrive. Que tu sois locataire ou propriétaire, tes charges (énergie, ordures ménagères, entretien des parties communes) montent tous les ans avec l’inflation. Sur ce poste, propriétaire ou locataire, c’est pareil.
Les loyers augmentent tous les ans aussi. L’IRL (Indice de Référence des Loyers) fait monter les loyers chaque année. Mine de rien, sur 5 à 10 ans, ça commence à faire une vraie différence. Tu te retrouves à payer beaucoup plus que ce que tu payais au début.
Si tu veux déménager, tu dois t’éloigner. Quand tu es locataire et que ton loyer monte trop, soit tu acceptes, soit tu déménages. Et déménager dans la même ville à un prix raisonnable, c’est souvent s’éloigner des quartiers que tu aimes, parce qu’ils sont devenus trop chers entre-temps.
À la retraite, tu veux pas payer un loyer. Si tu mets ça à l’échelle d’une vie, arrivé à la retraite avec un revenu réduit, devoir payer un loyer en grande ville devient compliqué. Soit tu fais avec et tu rognes sur tout le reste, soit tu vis en banlieue ou à la campagne. Personnellement, on n’a pas envie de ça. On veut profiter de la ville à la retraite, et pour ça, ne pas avoir de loyer à payer, c’est un vrai confort.
C’est cette dernière prise de conscience qui a fait basculer ma réflexion. Le calcul “rentable” sur 10 ans ne dit rien de la vie sur 30 ou 40 ans. Et c’est bien sur 30-40 ans qu’il faut raisonner pour un projet immobilier.
Ce que je referais avec le recul
Avec le recul, je me dis qu’on aurait dû acheter plus jeune. Même si on avait perdu un peu d’argent en déménageant (vente d’un premier bien sans grosse plus-value, achat d’un nouveau), ça aurait contribué à notre future retraite. Et aujourd’hui, on aurait potentiellement déjà plus de loyer à payer, ou un crédit bien entamé.
Le “timing parfait” pour acheter, c’est rarement maintenant. Mais attendre indéfiniment, c’est passer à côté de la mécanique principale : plus tu commences tôt, plus le crédit s’amortit avant ta retraite.
Ce n’est pas un conseil financier de gourou, c’est juste de la logique. Un crédit sur 25 ans démarré à 30 ans, c’est fini à 55. Démarré à 40, c’est fini à 65. Démarré à 50, ça déborde sur la retraite. Et c’est ça qu’il faut éviter.
Notre approche aujourd’hui
Concrètement, voici où on en est dans la préparation.
Le rendez-vous bancaire. On a pris rendez-vous avec notre conseillère bancaire pour faire le point sur ce qu’on peut emprunter. Pas pour signer quoi que ce soit, juste pour avoir une vision claire de notre capacité d’emprunt en fonction de nos revenus, de notre apport, et de notre charge financière actuelle.
Cet aspect-là, c’est là où je suis content d’avoir gardé une banque physique. Notre conseillère nous connaît, sait notre historique, comprend notre situation. On a beaucoup plus de marge de manœuvre qu’avec une banque en ligne où tu es un dossier parmi d’autres. J’en parle dans l’article sur l’intérêt d’aller voir son banquier : c’est dans ce genre de moment que la relation banque-client prend tout son sens.
L’apport. On a “juste” les frais de notaire, c’est-à-dire entre 7 et 8% du prix du bien selon les cas. C’est le minimum qu’une banque demande généralement, pour s’assurer que tu prends une partie du risque sur fonds propres.
C’est moins confortable que d’avoir 10-20% d’apport (ce qui te permet de mieux négocier les conditions), mais c’est suffisant pour avancer. La banque nous suit avec, donc on peut y aller.
Notre budget max identifié. On sait combien on peut emprunter, donc on sait dans quelle gamme de prix chercher. Ça évite de tomber amoureux d’un bien qu’on ne peut pas se permettre.
Ce que ça change côté budget actuel
Préparer un achat immobilier, ça impacte le budget mensuel actuel à plusieurs niveaux.
Le compte plaisir peut se réduire. Pas dramatiquement, mais légèrement. On accepte une marge de plaisir un peu plus serrée pendant la phase de préparation, en sachant que c’est une période temporaire.
On évite les engagements financiers neufs. Pas le moment de prendre un crédit conso, de changer de voiture à crédit, ou de faire d’autres engagements qui réduiraient notre capacité d’emprunt. Tout ce qui se voit sur le relevé bancaire compte pour la banque qui évalue le dossier.
On clarifie notre épargne de précaution. Avant d’acheter, on s’assure d’avoir un vrai coussin (j’en parle dans l’épargne de précaution comme priorité), parce que les premiers mois après l’achat peuvent réserver des surprises (frais de notaire imprévus, travaux, équipement à compléter, etc.).
Comment intégrer le projet dans la méthode des 3 comptes
Avec la méthode des 3 comptes, un projet immobilier se gère assez simplement.
L’apport, c’est une épargne dédiée, à part des comptes courants. Un livret, une assurance vie, peu importe le support, mais quelque chose de séparé pour ne pas être tenté de piocher.
L’effort mensuel d’épargne vers ce livret, c’est ce qui structure la préparation. Tu sais combien tu mets, donc tu sais à quel horizon tu seras prêt. Si tu mets 500€ par mois, en 2 ans tu as 12 000€. En 3 ans, 18 000€. Tu peux projeter.
Pour le compte plaisir, comme je le disais, il peut se serrer un peu pendant cette période. Pas à zéro (le système doit tenir), mais avec un budget plus modéré. C’est temporaire, le temps de constituer l’apport.
Et le moment où ton apport est suffisant, tu peux te lancer dans la recherche active.
Les pièges à éviter
Quelques pièges classiques quand on prépare un achat immobilier :
Surévaluer sa capacité d’emprunt. La banque peut t’accorder un montant, ça ne veut pas dire que tu dois aller au max. Garde de la marge pour les imprévus de la vie (un enfant, une perte de salaire, un changement de situation).
Oublier les frais annexes. Frais de notaire (7-8%), frais d’agence si tu passes par une agence (3-7%), travaux éventuels, équipement, déménagement. Tout ça s’ajoute au prix d’achat affiché.
Calculer juste sur la mensualité. Une mensualité de crédit, c’est une chose. Mais en propriétaire, tu paies aussi la taxe foncière, l’assurance habitation (plus chère qu’en locataire), les charges de copropriété si appartement, l’entretien. Le coût mensuel réel est plus élevé que la seule mensualité du crédit.
Acheter sous pression. Le marché immobilier crée souvent un sentiment d’urgence (“dépêche-toi, les prix vont monter”). Ne signe rien sous pression. Un mauvais bien à 250 000€ te coûte plus cher qu’un bon bien à 280 000€ si tu dois vivre dedans.
Négliger l’aspect émotionnel. Tu vas vivre dans ce logement. Si tu détestes le quartier ou l’agencement, tu vas le regretter. La rentabilité ne fait pas le bonheur quotidien.
Le piège du “gourou de la finance”
Une dernière chose. Y’a beaucoup de contenus qui te disent “louer c’est mieux qu’acheter, investis la différence”. Mathématiquement, dans certains cas, c’est vrai sur le papier.
Mais ces calculs ne prennent pas en compte :
- Est-ce que tu vas vraiment investir la différence (la plupart des gens ne le font pas) ?
- Est-ce que tu vas rester en location toute ta vie sans jamais vouloir un chez-toi ?
- Est-ce que tu vas accepter de te déplacer quand le loyer montera ?
- Est-ce que tu vas vivre une retraite paisible avec un loyer à payer ?
Donc oui, sur Excel, la location peut gagner. Dans la vraie vie, l’achat reste souvent un projet de long terme cohérent pour qui veut s’enraciner quelque part. Ne te laisse pas piéger par les calculs hors sol qui ignorent ta réalité de vie.
Ce que j’en retire
Préparer un achat immobilier, c’est moins une question de timing parfait qu’une question de se mettre vraiment en marche. Tu n’auras jamais 100% de visibilité, le marché ne sera jamais “parfait”, l’apport ne sera jamais “complet”. À un moment, il faut se lancer.
Pour nous, le déclic a été de réaliser qu’attendre plus longtemps ne nous apportait rien. Mieux vaut commencer avec un apport modeste mais une banque qui nous suit, que de chercher l’apport idéal en restant locataires pendant 5 ans de plus.
Si toi aussi tu hésites, fais déjà le rendez-vous bancaire. Pas pour signer, juste pour clarifier ta capacité d’emprunt. Ça ne t’engage à rien, et ça transforme un projet flou en projet chiffré, ce qui change beaucoup de choses dans ta tête.