On est en plein dans un projet d’achat immobilier. Pas dans la théorie, dans le concret : le rendez-vous à la banque a été pris, la capacité d’emprunt est connue, la recherche est lancée. Et le truc que je n’arrive pas à me sortir de la tête, c’est qu’on aurait dû faire ça bien plus tôt.
Ce n’est pas une plainte, ce n’est pas non plus un conseil universel. C’est juste que le raisonnement qui m’a fait attendre était un mauvais raisonnement, et j’aimerais bien t’épargner le même.
Le calcul qui m’a bloqué
Le conseil que tu entends partout, c’est qu’un achat se rentabilise au bout de sept ou huit ans. En dessous, les frais d’acquisition (les frais de notaire, essentiellement) et les intérêts des premières années font que tu aurais mieux fait de louer. Le chiffre varie selon les villes et les périodes, mais l’idée est toujours la même : si tu n’es pas sûr de rester longtemps, ne fais rien.
Ce calcul n’est pas faux. Le problème, c’est ce qu’il compare : il compare acheter et louer sur une durée courte, sur un seul bien, en supposant que la seule question est de savoir si tu récupères ta mise.
Et pendant des années, ce calcul me donnait tort. On déménageait tous les trois ans, puis tous les cinq. À chaque fois que la question se posait, la réponse tombait toute seule : on ne va pas rester assez longtemps, donc on loue. C’était rationnel, c’était même prudent.
Ce qui m’a fait changer d’avis
Ce qui a fini par me faire basculer, ce n’est pas un tableur ni un calcul de rentabilité. C’est une projection à trente ou quarante ans : je ne veux pas payer de loyer à la retraite.
C’est aussi bête que ça. On veut rester en ville quand on sera vieux, on sait ce que coûte un loyer en ville, et on sait ce que sera une pension de retraite. Un logement payé, à ce moment-là, ce n’est pas un placement, c’est une charge fixe en moins dans un budget qui aura beaucoup moins de marge.
Le jour où j’ai posé le problème comme ça, la question “est-ce que je rentabilise en sept ans” a perdu tout son sens. Ce n’est pas la bonne unité de mesure. La bonne unité de mesure, c’est : à quel âge le crédit sera-t-il terminé.
L’arithmétique de l’âge
C’est le point sur lequel je voudrais vraiment insister, parce que c’est celui que personne ne m’a expliqué.
Un crédit démarré à 30 ans sur 25 ans est fini à 55. Tu as dix ans de vie active sans mensualité, et tu arrives à la retraite avec un logement payé. Le même crédit démarré à 50 ans se termine à 75, c’est-à-dire en plein dedans, au moment précis où tes revenus baissent.
Entre les deux, ce n’est pas une différence de rentabilité, c’est une différence de nature. Dans un cas l’achat te soulage à la retraite, dans l’autre il te pèse dessus.
Et c’est là que le calcul des sept ans devient trompeur, parce qu’il te fait raisonner sur un bien, alors que tu vas probablement en avoir deux ou trois dans ta vie. Acheter à 28 ans un appartement que tu revends à 33 en perdant un peu d’argent, ce n’est pas une mauvaise opération si ça t’a permis de commencer. Tu as démarré ton horloge. Celui qui a attendu d’être sûr de rester quinze ans quelque part démarre la sienne à 45 ans.
Avec le recul, c’est exactement le genre de fausse économie dont j’ai l’habitude : tu évites une perte visible et chiffrable, et tu paies beaucoup plus cher un truc que personne ne met en face dans le tableau.
Les conditions concrètes pour que ça tienne
Ça ne veut évidemment pas dire qu’il faut acheter n’importe quand et n’importe quoi. Il y a trois conditions que je considère comme non négociables, et elles n’ont rien à voir avec la conjoncture du marché.
Avoir de quoi payer les frais. L’apport minimum qu’une banque demande, c’est en général les frais de notaire, entre 7 et 8% du prix du bien. C’est notre situation, et c’est moins confortable que les 10 ou 20% qu’on te présente comme la norme, mais c’est suffisant pour avancer. Ce qui compte, c’est que ces frais ne soient pas empruntés, parce que ce sont eux que tu ne récupères jamais.
Connaître son budget avant de chercher, pas après. On est allés voir la banque avant même de regarder une annonce. Pas pour signer quoi que ce soit, juste pour savoir jusqu’où on pouvait aller. Ça évite deux choses : tomber amoureux d’un bien hors de portée, et se faire embarquer par un agent immobilier sur des visites qui n’ont pas de sens. Là encore, avoir une conseillère qui nous connaît change beaucoup de choses, et j’ai déjà écrit sur ce que vaut une relation bancaire installée.
Compter les charges, pas la mensualité. C’est l’erreur que je vois le plus souvent : comparer la mensualité du crédit au loyer actuel et conclure que c’est équivalent. Ça ne l’est pas. Il y a la taxe foncière, les charges de copropriété, et les travaux, qui n’existent pas pour un locataire. Ces charges montent avec le temps, quoi que tu fasses, et elles doivent être dans ta simulation dès le départ.
Ce que ça change dans le budget en attendant
Préparer un achat, ça se voit dans le système. Chez nous, le compte plaisir est légèrement réduit, ce qui n’a rien de dramatique. Le vrai changement est ailleurs : zéro nouvel engagement financier, quel qu’il soit. Pas de crédit conso, pas de facilité de paiement, pas d’abonnement lourd. Tout ce qui apparaît sur un relevé compte pour la banque, et une petite mensualité de rien du tout peut réduire ta capacité d’emprunt de plusieurs milliers d’euros.
C’est d’ailleurs le seul moment où je trouve que les paiements en trois fois sont vraiment dangereux au-delà de leur coût : ils sont visibles, et ils parlent à ta place.
Une réserve, parce que je me méfie
Je suis méfiant vis-à-vis des gens qui parlent d’immobilier avec certitude. Le sujet attire les donneurs de leçons, et le nombre de conseils péremptoires sur ce qu’il “faut” faire est proportionnel au nombre de gens qui n’ont jamais rien acheté.
Alors je ne vais pas te dire d’acheter. Je te dis juste que si tu es en train d’attendre le bon moment, vérifie que tu n’es pas en train d’appliquer un calcul sur sept ans à une décision qui se joue sur trente.